Особенностью реформирования законодательства о нотариате в последнее время является тенденция возложения на нотариуса дополнительных полномочий, направленных на создание для лиц, обращающихся за совершением нотариальных действий, режима наибольшего благоприятствования в целях реализации их прав. Такие дополнительные полномочия возложены на нотариуса с 1 февраля 2019 г. в связи с введением в действие Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым внесены изменения в ст. 55, 72, 73, 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее "Основы о нотариате").
С этой даты обязанностью нотариуса является представление в орган регистрации прав заявлений о государственной регистрации прав (далее также "заявление о регистрации прав" или "заявление") в следующих случаях:
удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации (ст. 55 Основ о нотариате),
выдачи свидетельств о праве на наследство по закону и по завещанию (ст. 72, 73 Основ о нотариате),
выдачи свидетельства пережившему супругу о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 75 Основ о нотариате)[i].
Предлагаю на обсуждение некоторые мысли по новеллам законодательства.
ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ЗАЯВЛЕНИЙ
НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ ПО СДЕЛКАМ
Первое. Абз. 1 ст. 55 Основ о нотариате предусматривает обязанность нотариуса проверить принадлежность имущества при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ). Возлагая на нотариуса обязанность представить заявление о государственной регистрации прав, Основы о нотариате в абз. 2 ст. 55 определяют, что такая обязанность возникает «после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации». Как видим, термин несколько другой. К договорам отчуждения относятся такие классические договоры, как продажа, дарение, мена, рента. Однако в настоящее время широко распространено удостоверение брачных договоров, соглашений о разделе имущества супругов, соглашений об определении долей. В указанных случаях, как правило, нет элемента отчуждения, так, при заключении брачного договора происходит изменение режима собственности имущества, при разделе - прекращение общей собственности супругов, при определении долей – трансформация совместной собственности в долевую собственность. В указанных случаях отсутствует как таковое возникновение права на недвижимое имущество (это право было изначально, просто оно видоизменилось или прекратилось). Таким образом, с учетом буквального толкования комментируемой нормы представлять заявление необходимо именно в случаях, когда происходит отчуждение имущества – переход права от одного лица, не обладавшим правом на имущество, другому лицу. Однако не исключено, что отчуждение имущества может происходить не только по вышеуказанным классическим договорам. Например, при заключении соглашения о разделе между супругами один из супругов передает другому супругу в качестве компенсации принадлежащее лично ему недвижимое имущество, однозначно, что в этом случае происходит отчуждение имущества. В связи с этим нотариус в таких нестандартных ситуациях должен определить имеется ли отчуждение имущества. Вместе с тем, нотариус вправе по просьбе участников сделки представить заявление и по тем договорам, где отсутствует соответствующая обязанность.
При этом под понятием «договор» следует понимать не собственно договоры, а любые двусторонние (многосторонние сделки), в т.ч. соглашения.
Второе: В отношении возникновения каких прав необходимо представлять заявление о регистрации? Если учитывать слова, взятые в скобки "долю в праве собственности на недвижимое имущество", то можно сделать вывод, что в отношении возникновения права собственности. Так ли это? В соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Полагаю, что слова, взятые в скобки "долю в праве собственности на недвижимое имущество" нужно расценивать как один из случаев прав, возникающих на недвижимое имущество, обязанностью нотариуса по представлению заявления считать случаи удостоверения договоров, по которым возникают любые права, подлежащие государственной регистрации.
Вместе с тем, отсутствует обязанность представить заявление о регистрации прав по односторонним сделкам, которые могут быть удостоверены нотариально, например, отмены дарения (ст. 578 ГК РФ), решения собственника о разделе земельного участка (иного) объекта на два и более объектов. Однако по просьбе участника такой сделки нотариус вправе представить заявление о регистрации права. Кстати, Основы о нотариате не возлагают на нотариуса обязанности проверять принадлежность имущества при удостоверении подобных односторонних сделок. Представляется, что нотариусу следует проверять принадлежность имущества и в этих случаях, руководствуясь ст. 163 ГК РФ.
Третье: Норма Основ о нотариате, устанавливающая обязанность нотариуса по представлению заявления на регистрацию прав, является диспозитивной, т.к. стороны договора вправе заявить свои возражения, т.е. отказаться от представления заявления нотариусом. Нотариус при удостоверении сделки должен разъяснить сторонам сделки порядок регистрации прав и возможных вариантах и праве сторон подать на регистрацию лично. Следует обратить внимание на такие ситуации, когда представление нотариусом заявления на регистрацию права может повредить сторонам (стороне) и повлечь лишние расходы, например: нотариус до 1 февраля 2019 г. выдал свидетельства о праве на наследство по закону 2-м наследникам каждому в 1/3 доле, регистрация права не была произведена. После 1 февраля 2019 г. нотариус удостоверяет договор, по которому один наследник продает другому свою долю в праве собственности на квартиру. Покупателю принадлежит еще 1/3 доля по договору приватизации квартиры, возникшему до 31.01.1998 г. (ранее возникшее право, не зарегистрировано в ЕГРН). В такой ситуации нотариус подает заявление о регистрации права наследника-продавца по свидетельству о праве на наследство по закону, заявление о регистрации права наследника-покупателя на 2/3 доли по двум основаниям – по свидетельству о праве на наследство по закону и договору купли-продажи, при этом государственная пошлина (далее "госпошлина) в этом случае уплачивается единожды. А вот на регистрацию права покупателя на 1/3 долю как ранее возникшего права полномочий у нотариуса нет, покупатель должен лично подавать заявление о регистрации ранее возникшего права, при этом покупатель обязан еще раз уплатить госпошлину. В рассматриваемой ситуации целесообразнее следующее: нотариусу представить заявление о регистрации права наследника-продавца, что освободит его от необходимости обращения в орган по регистрации прав, в том числе и в связи с переходом права к покупателю, предложить наследнику-покупателю лично подать заявление о регистрации права на всю квартиру по трем основаниям.
В ситуации же, если ранее возникшее право продавца на весь объект не зарегистрировано в ЕГРН, нотариус вправе одновременно с заявлением о регистрации права покупателя представить и заявление о регистрации ранее возникшего права продавца.
Могут быть и иные ситуации, когда нотариусу нежелательно представлять заявление о регистрации прав, поэтому следует спрогнозировать последствия по каждому нестандартному случаю.
Каким образом стороны могут заявить о своем возражении против представления заявления нотариусом? Это можно указать в самом договоре, например, следующим образом: "Нотариусом разъяснено сторонам содержание ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей обязанность нотариуса представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. В связи с этим стороны возражают против представления заявления нотариусом. Нотариусом также разъяснен порядок государственной регистрации прав сторонами". Однако возражения сторон от представления заявления нотариусом не являются существенным условием договора. Регламент совершения нотариусами нотариальных действий (далее Регламент) не содержит специального способа фиксирования этой информации. Полагаю, что стороны вправе подать соответствующее заявление, которое помещается в дело.
Четвертое: Установлен срок представления заявления о регистрации права. По общему правилу, заявление должно быть представлено незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня. Законодатель, к счастью, не зафиксировал этот срок как императивный, предусмотрев право сторон установить иные сроки, что вполне объяснимо и не только целесообразно, но и соответствует нормам законодательства об обороте недвижимости. Так, в соответствии со ст. 491 ГК РФ договором стороны могут предусмотреть, что право собственности сохраняется за продавцом до оплаты или наступления иных обстоятельств. При таких условиях договора представление заявления нотариусом о регистрации перехода права к покупателю в день удостоверения договора без представления доказательств оплаты будет являться нарушением законодательства. В этой ситуации стороны вправе как полностью отказаться от представления заявления нотариусом, так и установить срок, в который нотариус должен представить заявление. При этом в договоре желательно установить не только срок представления заявления, но и сам механизм: например, стороны могут установить, что вместе обращаются к нотариусу и подтверждают факт исполнения обязательства по оплате, либо может обратиться только покупатель и представить соответствующие доказательства (например, расписку с нотариально засвидетельствованной подписью продавца, или документы банка о перечислении денег на счет продавца, указанный в договоре).
В случае использования сторонами расчета по сделке через нотариуса (путем принятия на депонирование денежных средств) в договоре возможно, и даже желательно, подробнее предусмотреть механизм расчета, и необходимо установить срок представления нотариусом заявления, при этом такой срок может быть установлен указанием на событие – поступления денег на публичный депозитный счет. Это позволит избежать повторной явки сторон (стороны).
Думаю, что многие нотариусы уже определились, что желательно изменить режим работы и планировать удостоверение сделок (как и выдачу свидетельств по наследственным делам) в первую половину дня, чтобы успеть представить заявление в день удостоверения договора/выдачи свидетельств. Однако не всегда это возможно, часто клиенты просят назначить сделку на конец дня, чтобы не отвлекаться от работы на полный рабочий день, либо не отвлекать детей от учебы (а детей по сделкам стало гораздо больше). Конечно, нотариус вынужден идти навстречу клиентам. В ситуации, когда нотариус не имеет возможности представить заявление в день удостоверения договора, в договоре можно установить, что заявление нотариус должен представить на следующий день после удостоверения договора.
Такая же схема установления иного срока представления заявления может быть использована нотариусом и в случае удостоверения договора вне помещения нотариальной конторы (с выездом) после рабочего дня (а многие нотариусы выезжают именно в это время).
Иной срок представления нотариусом заявления, в отличие от отказа сторон от представления заявления нотариусом, может быть установлен только в договоре.
И, последнее, касающееся сроков: не соблюдение нотариусом сроков представления заявления может явиться следствием причин, не зависящих от него (далее технические причины). Перечень этих причин установлен Приказом Минюста РФ №303 от 28.12.2018 г. Законодатель предусмотрел, что при наличии таких причин заявление должно быть представлено не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока, также установлено, что заявление должно быть представлено в форме бумажных документов. Представляется, что позиция Федеральной нотариальной палаты (далее ФНП) о том, что нотариус после отпадения технических причин, не лишен возможности подать заявление в эти сроки все-таки в электронной форме, является вполне разумной (эта позиция касается также и представления заявлений по выданным свидетельствам по наследственным делам). Мы все прекрасно понимаем, что электронная регистрации гораздо предпочтительнее и удобнее как для сторон сделки, так и для нотариуса, представление же документов в бумажной форме в столь короткие сроки затруднено, а порой и практически невозможно. Хочется надеяться, что данная позиция будет воспринята всем нотариальным сообществом, всеми нотариальными палатами и не будет считаться дисциплинарным проступком.
И, тем не менее, в целях предотвращения каких-либо нежелательных последствий целесообразней в договоре предусматривать иной срок – «с запасом», например 2-3 дня, на случай наступления технических причин. Однако нотариус не должен без согласования со сторонами устанавливать чрезмерно продолжительный срок, а также злоупотреблять такими условиями договора, затягивая представление документов на регистрацию.
Представляется, что стороны вправе предусмотреть не один «иной срок», а альтернативные сроки. Например, в договор может быть включено следующее:
"Стороны договорились, что заявление в электронной форме о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариус представляет:
а) на следующий день после удостоверения настоящего договора,
б)в случае, если в срок, указанный в п. а) представление заявления и документов будет невозможно по причинам, независящим от нотариуса, - в течение 2-х рабочих дней после отпадения этих причин, но не позднее 7-ми рабочих дней после удостоверения договора.
в) в случае невозможности представления заявления и документов в электронной форме в течение 9-ти рабочих дней со дня удостоверения договора, заявление и документы должны быть представлены в бумажной форме в течение следующих 2-х рабочих дней".
Конечно, этот вариант не снимет проблемы на все сто процентов в ситуации, если нотариус не оставил у себя документы на бумажном носителе, а вызвать участников сделки с оригиналом договора невозможно.
Поскольку Основы о нотариате предусматривают 2 способа представления заявления – в электронной форме и в форме бумажных документов, полагаю, что стороны могут отказаться как в целом от представления заявления нотариусом, так и представления документов в бумажной форме. В договор для этого может быть включено следующее условие: "Стороны договорились, что заявление в электронной форме о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариус представляет на следующий день после удостоверения настоящего договора. Cторонам известно, что в соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате нотариус обязан представить заявление в орган регистрации прав в форме бумажных документов не позднее двух рабочих дней по истечении установленного нами срока представления документов, при наличии независящих от нотариуса причин, препятствующих представлению документов в электронной форме. Возражаем в представлении нотариусом заявления и прилагаемых к нему документов в бумажной форме». В такой ситуации нотариус должен действовать добросовестно и в кратчайшие сроки известить участников сделки о невозможности представления документов.
В целом, требование абз. 3 ст. 55 Основ о нотариате о представлении заявления в бумажной форме и жесткие сроки, установленные законом (если они не будут изменены сторонами сделки), не соответствует целям создания надлежащего электронного документооборота, а также ограничивает права лиц на регистрацию прав в кратчайшие сроки, так как представление документов в бумажной форме занимает более длительное время по сравнению с электронной регистрацией.
ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ
НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ ПО СВИДЕТЕЛЬСТВАМ О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО ПО ЗАКОНУ, ПО ЗАВЕЩАНИЮ, НА ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ СУПРУГОВ (далее свидетельства)
Что касается представления заявлений на регистрацию прав по таким свидетельствам, то здесь более жесткие требования законодательства.
Наследник или переживший супруг, получивший свидетельство, не вправе отказаться от представления заявления нотариусом. Нотариус в любом случае обязан представить заявление, даже при наличии возражений наследника/супруга. Эти нормы Основ о нотариате не учитывают действие нормы гражданского законодательства, регулирующего раздел наследственного имущества. В соответствии со ст. 1165 ГК РФ государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. В соответствии с указанной статьей наследники могут, не регистрируя своё право на основании свидетельств о праве на наследство по закону, произвести раздел наследственного имущества, и зарегистрировать право на имущество, полученное в результате раздела имущества. Это позволяет наследникам избежать лишних расходов по уплате госпошлины. Работая с наследственными делами, нотариусы, как правило, предлагают наследникам произвести раздел наследственного имущества, когда в состав наследства входит несколько объектов недвижимости, а наследники не связаны между собой семейными узами и иными связями. Часто нотариус готовит одновременно и сделку по разделу наследственного имущества и в день выдачи свидетельств о праве на наследство удостоверяет и сделку по разделу. Буквально трактуя нормы Основ о нотариате, с 1 февраля 2019 г. нотариус обязан представить и заявления о регистрации на основании свидетельств о праве на наследство и заявления о регистрации на основании сделки раздела. Понимая «напрасность» обязанности нотариуса по представлению заявлений о регистрации прав на основании свидетельств ФНП высказала позицию, что такие заявления могут не подаваться. Если же нотариус не согласится с таким мнением и будет строго следовать букве закона, то возможен следующий вариант, связанный с уплатой госпошлины.
В отношении оплаты госпошлины в настоящее время сложилось два варианта оплаты - оплата по уникальному идентификационному номеру (далее УИН), когда нотариус, получив УИН, сообщает его клиенту и тот производит оплату, и оплата по реквизитам – в этом случае клиент может принести квитанцию об уплате госпошлины, сканобраз которой необходимо прикрепить к заявлению (второй вариант возможен в регионах, где внедрен ФГИС). Если заранее известно, что наследник не произведет оплату госпошлины, нотариус все равно обязан напрасно тратить рабочее время и силы, представляя заявление о регистрации с заранее известным результатом – право наследника не будет зарегистрировано в связи с неуплатой госпошлины, заявление будет возвращено. Эту схему можно использовать и в связи с разделом наследственного имущества: заявления о регистрации наследников на основании свидетельств о праве на наследство представлять без уплаты госпошлины, а заявления на основании сделки по разделу (при этом обязательно направляются и свидетельства) – с квитанцией об оплате госпошлины либо предлагать наследникам своевременно произвести оплату по УИН. Поскольку эти заявления формируются разными пакетами, рассматриваться они будут отдельно друг от друга, тем более, как правило, разными регистраторами с предсказуемым результатом: заявления, по которым оплата госпошлины не произведена, будут возвращены, права по другим заявлениям в связи с разделом будут зарегистрированы, у регистраторов не будет оснований для отказа в регистрации, т.к. регистрации "промежуточного" права наследников не требуется.
Еще один случай, делающий бессмысленным представление нотариусом заявления о регистрации прав: наличие в ЕГРН запрета на совершение регистрационных действий. При такой формулировке оснований для отказа в выдаче свидетельств не имеется (хотя выдача по усмотрению нотариуса может быть отложена на один месяц), свидетельство по заявлению наследника/пережившего супруга должно быть выдано, при этом нотариус не освобождается от обязанности представить заявление о регистрации права. Конечно, в подобной ситуации следует порекомендовать наследнику/супругу принять меры для снятия запрета регистрационных действий, если это возможно, с тем, чтобы выдать «безупречно чистый документ» - без записи о запрете регистрационных действий. При наличии же ареста выдача свидетельства невозможна.
Представляется, что в Основы о нотариате целесообразно внести изменения в плане предоставления наследнику права отказаться от представления заявления нотариусом.
При ведении наследственного дела рекомендуется сразу разъяснять наследникам порядок регистрации прав, извещать о вариантах уплаты госпошлины. К слову сказать, наследники в абсолютном большинстве случаев, по крайней мере, в моей практике, не только не согласны, но и рады тому, что заявление на регистрацию права подает нотариус. Рекомендуется в заявление о принятии наследства включать следующее: "Мне разъяснен порядок выдачи свидетельства о праве на наследства и(или) свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, порядок регистрации прав на недвижимое имущество, в частности о том, что заявление о регистрации права представляет нотариус, порядок оплаты тарифа за выдачу свидетельства и оплаты госпошлины". Из моей практики – наследнику перед выдачей свидетельств выдаются в письменном виде реквизиты для уплаты госпошлины и сканобраз квитанции по предварительной оплате госпошлины прикрепляется к заявлению, что позволяет экономить время. В заявление о выдаче свидетельства можно включить следующее: "Мне разъяснено и понятно, что заявление в орган регистрации прав о регистрации моего права на недвижимое имущество представляет нотариус, по результатам регистрации нотариусу направляется выписка из Единого государственного реестра недвижимости в электронной форме, а также разъяснен порядок получения выписки в электронной форме или на бумажном носителе, в связи с чем прошу выписку из ЕГРН направить на мой электронный адрес 777@mail.ru". Следует отметить, что Основы о нотариате не возлагают на нотариуса обязанности извещать наследников, да и сторон по сделке, о состоявшейся регистрации. Поэтому каждый нотариус сам определяет формы своего взаимодействия с клиентами. В моей практике работник конторы сразу по поступлении выписки извещает клиентов по телефону и согласовывает время для обращения за получением выписки, либо направляет письмо по электронной почте, извещает о состоявшейся регистрации, а наследник приходит за выпиской в удобное для него время (может обратиться и к другому нотариусу с электронной выпиской за равнозначностью документа).
А вот следующую проблему решить будет сложнее. Эта проблема со сроками представления заявления на регистрацию права. Наследник/супруг не может изменить срок представления заявления нотариусом - оно должно быть представлено незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня в электронной форме, с последующей подачей в форме бумажных документов. Возможные варианты (кроме позиции ФНП о возможности представления заявления в электронной форме не только в день выдачи свидетельства, но и позднее):
заявление о регистрации представлять непосредственно в присутствии наследника/супруга, и отпускать клиента только после поступления заявления в обработку. Конечно, это увеличит время нахождения клиента у нотариуса, но избавит нотариуса от других более серьезных проблем. В целях сокращения этого времени желательно заранее готовить профиль дела в разделе "Онлайн сервисы ЕИС", если нотариус представляет заявления с помощью этого сервиса.
выданное свидетельство оставлять на время регистрации права (необходимо выдать расписку в получении свидетельства).
Еще возможные проблемы: ранее сложившаяся практика выдачи свидетельств без указания кадастрового номера объекта теперь не должна продолжаться, так как в этом случае представление заявления нотариусом невозможно.
И последняя новелла: подвергся корректировке абз. 1 ст. 55 Основ о нотариате, ранг "законной" получила обязанность нотариуса по проверке отсутствия ограничений прав, обременений имущества, а также установлено, что нотариус обязан установить иные обстоятельства, препятствующие совершению договоров об отчуждении или залога имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. Может быть не совсем удачно установлено, что проверять нужно отсутствие иных обстоятельств, было бы целесообразнее предусмотреть, что нотариус обязан установить также и наличие иных обстоятельств, необходимых для совершения сделки. Но такой подход законодателя можно объяснить, вероятно, наличием ст. 163 ГК РФ - нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Таким образом, абз. 1 ст. 55 Основ о нотариате является "продолжением" ст. 163 ГК РФ.
Не только не исключаю, но и уверена, что практика выявит и другие вопросы применения новелл законодательства о нотариате. Надеюсь, что подготовленный мной материал ответил на часть вопросов, убедил в каком-то мнении или развеял сомнения.
